Det finns två typer av uthyrning i Sverige.
Invånarna ställer sig vanligtvis i en ”kö” för ett svårfångat förstahandskontrakt, vilket innebär att du kan bo långsiktigt i en hyreskontrollerad fastighet.
Men dessa köer är långa, där svenskar vanligtvis väntar flera år på en lägenhet och ännu längre i de populäraste områdena, vilket innebär att majoriteten av utlänningarna hyr begagnat. Detta är den svenska termen för andrahandsuthyrning, vilket betyder att du hyr antingen av någon med ett förstahandskontrakt (sk hyresrätt) eller från någon som äger sin egen fastighet som en del av ett kollektiv (bostadsrätt).
Det är bra att veta vilket av dessa som gäller för din hyresvärd, eftersom några av riktlinjerna nedan skiljer sig åt beroende på om de äger eller hyr fastigheten de hyr ut i andra hand till dig.
Var aldrig rädd för att hävda dina rättigheter som hyresgäst; utlänningar är särskilt benägna att falla offer för bedrägerier, eftersom skrupelfria hyresvärdar kan anta att de inte är bekanta med det svenska systemet.
INNAN DU FLYTTAR IN:
Kontrollera att hyresvärden har tillstånd att hyra
Sveriges bostadsbestämmelser är ett tveeggat svärd: å ena sidan ger de mycket skydd, men det betyder samtidigt att du måste vara säker på att du gör saker enligt boken. Det mest avgörande steget som blivande hyresgäster bör ta är att bekräfta att hyresvärden får hyra ut lägenheten. Om de inte gör detta och hyr ut till dig ändå, kan de förlora sitt förstahandskontrakt, vilket gör ditt andrahandskontrakt ogiltig även om alla andra steg har uppfyllts.
De borde ha fått tillstånd från sin egen hyresvärd (om de hyr i första hand, och det är en hyresrätt lägenhet) eller från byggnadens bostadsrättsförening (om de äger lägenheten, och har en bostadsrätt). Detta måste göras innan du flyttar in: andrahandsuthyrning är endast tillåten om det finns en god anledning, som att ägaren har ett jobberbjudande i en annan stad eller ett annat land. Det gäller dock inte om du ska hyra ett rum eller en del av en lägenhet av en bosatt hyresvärd, i så fall är du lagligen en hyresgäst snarare än hyresgäst.
Normalt kommer andrahandsuthyrningen bara att godkännas för ett år i taget, så om ett jobb eller studieprogram utomlands fortsätter ytterligare ett år måste de ansöka om. Ibland, till exempel om hyresvärden flyttar in hos en sambo, kan bostadsrättsföreningen säga rakt ut att en förlängning av tillståndet till andrahandsuthyrning inte kommer att vara möjlig. Så se till att bekräfta både att hyresvärden har fått tillståndet, och om det finns några extra villkor eller möjlighet till förlängning.
Villkoren i kontraktet
Se först till att du har ett kontrakt. Muntliga avtal är fortfarande giltiga, men du har lagligen rätt till ett skriftligt avtal och bör be om detta för att undvika tvister senare.
Saker som bör ingå: hyrestidens längd och uppsägningstid, vad som ingår i hyran, hyresbelopp och när den ska betalas varje månad, depositionsbelopp och vad du ska göra för att få tillbaka den samt om du har rätt att ändra något som t.ex. måla om väggarna.
Om du hyr en möblerad lägenhet är det också en bra idé att göra en inventering av alla föremål i lägenheten, inklusive eventuella brister som fanns när du flyttade in. Och glöm inte att kontrollera att det väsentliga finns där, inklusive adressen till lägenheten, och både ditt och din hyresvärds namn, kontaktuppgifter och underskrifter.
Se till att hyran är rimlig
Ja, att hyra kan kosta mycket, men enligt svensk lag ska beloppet du betalar vara ”skäligt”. Privatpersoner i Sverige får faktiskt inte hyra ut sitt boende enbart i vinstsyfte, så det finns tak för hur mycket din hyresvärd tar ut av dig. Vad som kvalificeras som rimligt beror på typ av boende och exakt vad som ingår i ditt avtal.
Summan du betalar kommer att inkludera grundhyran (det belopp som hyresvärden betalar om de hyr i första hand, en andel av den totala hyran om du bor, eller en uppskattning av kostnaden baserad på liknande lägenheter om din hyresvärd äger lägenheten), plus 10-15 procent om lägenheten är möblerad, plus extra avgifter för alla andra tjänster som ingår i avtalet (el, en parkeringsplats, etc). Om din hyresvärd äger lägenheten kan de även lägga på fyra procent av bostadens marknadsvärde för att täcka kapitalkostnaden.
En bra hyresvärd ska gärna visa dig hur de har räknat ut din hyra – var inte rädd för att be om hela uppdelningen.
VID UTHYRNING:
Din rätt att använda bostaden
Ett hyresavtal ger dig rätt att enbart använda och bo i bostaden, vilket innebär att din hyresvärd inte får komma in utan ditt tillstånd (även om de kan ha en nyckel). Det enda undantaget är om det finns en omedelbar risk för allvarliga skador på lägenheten eller personer i den, till exempel brand eller allvarlig läcka.
Du kommer förmodligen att behöva gå med på alla regler som fastställts av bostadsrättsföreningen, som kan inkludera saker som inget högt ljud efter 22:00, ingen rökning och inget asocialt beteende.
Att ha folk att stanna
Rätten att använda bostaden inkluderar rätten att bjuda in gäster (detta kanske inte gäller om du hyr ett rum som boende), men det finns några punkter att vara medveten om.
För det första ska ingen utom de personer som nämns på kontraktet bo i lägenheten på heltid.
För det andra, som namngiven hyresgäst är du ansvarig för dina gäster om de stör dina grannar eller orsakar skador på lägenheten. Och du har inte rätt att hyra ut lägenheten i andra hand.
Om något går fel i lägenheten
Hyresgäster i Sverige har rätt till en rimlig levnadsstandard, vilket inkluderar varmt och kallt vatten, uppvärmning (observera dock att i många flerbostadshus sätter bostadsrättsföreningen på värmen centralt vid ett visst datum, så du kommer troligen inte att kunna slå på den över sommaren), toalett och tvättmöjligheter, kyl, samt tillgång till tvättmaskin.
Om något går fel med någon av dessa saker, oavsett om du märker det när du först flyttar in eller slutar fungera vid ett senare tillfälle, kontakta din hyresvärd eller prata med bostadsrättsföreningen direkt. Det gäller även problem som trasig dörr eller fönster eller annat som har att göra med lägenhetens ”utsida” eller struktur.
Om det blir för varmt eller för kallt
Ingen vill vara utan värme under en svensk vinter och rätten till rimlig levnadsstandard som skisseras ovan inkluderar specifika temperaturkrav.
Din lägenhet bör inte vara svalare än 18C (16C mätt från golvet) eller varmare än 24C, förutom kortvariga förändringar på grund av värmeböljor eller kyla. I de flesta flerbostadshus styrs uppvärmningen centralt av bostadsrättsföreningen, så om du är för varm eller för kall kan du kontakta antingen din hyresvärd eller bostadsrättsförening för att be om att detta ändras (även om de kan säga nej).
Om du vill lämna
Begagnade hyreskontrakt är vanligtvis för en bestämd tidsperiod, ofta sex månader eller ett år, eller så är det tillsvidare (tills vidare). Hur som helst har du som hyresgäst rätt att lämna in din uppsägning tre månader före ditt planerade flyttdatum, oavsett vad som står i avtalet, utan att det medför någon påföljd.
Om du får höra att du måste gå
Ibland är det hyresvärden som vill avsluta avtalet i förtid – till exempel om motivet för andrahandsuthyrning, som ett nytt jobb eller förhållande, inte fungerade. Återigen måste de ge dig minst tre månaders varsel om detta händer. Det är möjligt att ha en längre uppsägningstid om du förhandlar om detta i ditt avtal, men en kortare är ogiltig enligt svensk lag.
Rätt att överta lägenheten
Vill du inte lämna? Om du har hyrt en begagnad hyresrätt under två år kan du tekniskt sett kräva att få bo i fastigheten, men i praktiken är det mycket osannolikt.
Det är vanligtvis bara möjligt om din hyresvärd försöker vräka dig för att istället hyra ut till någon annan, medan om de vill flytta tillbaka till lägenheten själva finns det lite du kan göra för att förhindra det.
Dessutom kommer de flesta hyreskontrakt att innehålla en klausul där du avstår från denna rätt, känd som ”innehavsrätt” (besittningsskydd).
Om du har hyrt en bostadsrätt du har inte besittningsrätt.
EFTER FLYTTNING:
Få tillbaka din insättning
De flesta kontrakt kommer att innehålla en deposition för att täcka eventuella skador på lägenheten eller möblerna under din hyresperiod.
Helst kommer ditt hyreskontrakt att tydligt ange hur lång tid efter att du flyttat ut du får tillbaka depositionen och vilka villkor som ska uppfyllas – det är här det är praktiskt att ha en inventering med bilder och en anteckning om eventuella skador – men även om det inte finns någon specifik klausul är du skyddad av svensk lag.
Det är hyresvärdens ansvar att bevisa att eventuell skada som de hävdar att du har orsakat faktiskt har skett under hyresperioden.
Om din hyresvärd vägrar att lämna tillbaka panten efter att du flyttat ut kan du kontakta Hyresgästföreningen för rådgivning och för att inleda en rättsprocess mot hyresvärden. Om de tror att du sannolikt kommer att vinna fallet (till exempel om du skrev på ett kontrakt med en klausul om insättningen och har bevis eller betalningar) kommer de ofta att hjälpa dig. Du kan också kontakta Kronofogden för att hjälpa till att få tillbaka pengarna.
Att kräva tillbaka pengar från en för dyr hyra
Om du läser den här guiden med en sjunkande känsla av att du blev lurad under en tidigare uthyrning, kanske det inte är för sent att få tillbaka pengarna.
Om du hyrde en hyresrätt hem kan du ansöka om gratis prövning hos hyresnämnden Hyresnämnden och om domen går till din fördel kan du få skillnaden mellan ”skälig hyra” och det belopp du betalat.
Om du däremot hyrde en bostadsrättdu kan inte få tillbaka hyran efter att du har flyttat ut.
