Översikt
Du kan kolla på hemsidan Alla BRF som ger information om varje BRF och ger dem ett totalbetyg från A++ (vilket betyder att ekonomin är i bästa möjliga skick) till C; Dessa betyg visas ofta även på fastighetssajten Hemnet.
Två andra hjälptecken bör också finnas på lägenhetsannonsen (bostadsannons) för.
Först ska man kunna kontrollera hur många lägenheter som finns i föreningen (antal lägenheter). Även om detta kanske inte låter som att det är direkt relaterat till ekonomi, så är det, och det finns för- och nackdelar med olika storlekar. Att gå med i en liten BRF (till exempel 20 lägenheter eller färre) innebär att du kommer att köpa en stor del av föreningen, och därför kan du vara mer sårbar för eventuella ökningar av skulder eller räntor.
För det andra bör du också kontrollera om föreningen äger marken som den är byggd på (äger marken) eller om det hyr detta (tomträtt). I det senare fallet, ta reda på när denna tomträttsavgäld nästa gång kommer att ses över – dessa hyror sätts vanligtvis av kommunen och är inte förhandlingsbara så eventuella framtida höjningar kan vältras över till dig som lägenhetsinnehavare.
Men för mer detaljer måste du titta på årsredovisningföreningens årsredovisning. Dessa bör finnas tillgängliga online om du söker efter BRF för fastigheten du är intresserad av, och om inte, bör kopior finnas tillgängliga vid visningarna eller så kan du maila fastighetsmäklaren för att be att få en e-postad till dig i förväg.
Lån per kvadratmeter (belåning per kvadratmeter)
Detta är en av de viktigaste siffrorna, och det kan vara skrivet i själva rapporten, eller om inte, kan du räkna ut det genom att dividera föreningens totala skulder (skulder) av den totala boarean (total bostadsyta) i föreningen.
Generellt sett anses ett lån per kvadratmeter under 5 000 kronor vara ett positivt tecken medan över 10 000 är oroande, även om de flesta nybyggda lägenheter kommer att ha lån per kvadratmeter mellan 10 000-15 000, eftersom de kommer att ha tagit på sig skulder för att finansiera bygget och ännu inte hunnit betala tillbaka dem.
För en nybyggd lägenhet behöver du titta på en lite annorlunda uppsättning kriterier, som anges i föreningens ekonomiska planer. Men det är därför skuld per kvadratmeter på över 10 000 kronor anses vara ett dåligt tecken: det här är standard för ett helt nytt flerfamiljshus, så i ett som är lite äldre kan man förvänta sig att en ansvarsfull förening har amorterat sina skulder över tid. Vissa gamla välskötta föreningar är helt skuldfria.
Vad gäller varför en hög siffra är ett problem så beror det på att föreningen är sårbar för ekonomiska förändringar. Om de har höga lån betyder det att en hög andel av kostnaderna är räntebetalningar på dessa lån.
Sverige har idag höga räntor, vilket innebär att kostnaderna för föreningar med höga skulder har ökat avsevärt, eller sannolikt kommer att göra det snart när tidsbundna lån med låga räntor förnyas.
Om du till exempel har en lägenhet på 75 kvadratmeter och föreningen hade lån på 6 000 kronor per kvadratmeter skulle det innebära att din andel av den räntan skulle vara 375 kronor per månad med en ränta på 1 procent, betalat via din avgift.
Om räntorna steg till 2 procent, din avgift kunde förväntas öka med ytterligare 375 kronor. Men om din förenings skuld per kvadratmeter var 10 000 kronor skulle det bli en månadskostnad på 625 kronor för samma storlekslägenhet. Observera att avgift täcker mer än bara din andel av föreningens skulder inklusive löpande kostnader, men detta illustrerar varför skulden är så relevant.
Du bör också titta tillbaka på tidigare årsredovisningar: minskar lånet per kvadratmeter stadigt över tid? Det är det man vill se, för det är ett tecken på att föreningen sköter sin ekonomi väl (även om reparationer och renoveringar oftast innebär ökade lån, så kolla om det finns en tydlig anledning till eventuella höjningar).
En annan beräkning du kan göra är att ta reda på skuldkvoten genom att dividera totala lån (lån) efter omsättning (omsättning). Ett förhållande under 5 anses allmänt vara mycket bra, och över 15 mycket dåligt, med många associationer någonstans mellan 5 och 10.
Avgift
En av siffrorna att titta på är månadsvis avgiften avgift för tjänster och hjälpmedel som tillhandahålls av BRF. Här finns det några saker att tänka på. Se till att börja med hur hög avgiften är jämfört med lägenheter av liknande storlek, och räkna ut vad det skulle innebära för dina månadskostnader.
En lägre månadskostnad är alltid attraktivt (och om den förblir låg bör den hjälpa dig när du ska sälja), men glöm inte att detta bara är en liten del av din totala bostadskostnad – att spara 1 000 kronor varje månad på dessa avgifter kommer bara att spara 12 000 kronor under ett år, en liten summa jämfört med den totala kostnaden för en lägenhet.
När du gör dessa jämförelser, glöm inte att kontrollera exakt vad som ingår i avgiften så att du jämför like med like. Täcker det till exempel vatten (varmt och kallt), internet och finns det några förmåner du kan förvänta dig att betala extra för som ett delat gym? Eller finns det några nackdelar, till exempel om föreningen sparar pengar på att städa gemensamma ytor genom att be boende göra detta själva?
När du går på visningar, ta en titt på gemensamma utrymmen, skötseln av själva byggnaden och trädgårdar eller innergårdar för att se hur välskötta de är. Om det ser ut att behövas mycket arbete, en låg avgift kan faktiskt vara ett varningstecken på att detta har skjutits upp.
Du kan titta på föreningens historia för att försöka identifiera mönster, till exempel om avgift har höjts varje år, eller om föreningen har gått så bra att den har kunnat sänka avgiften eller till och med erbjuda boende avgift-fria perioder. Tänk bara på att en låg siffra inte är någon garanti för framtiden. Om föreningen planerar att genomföra större arbeten de närmaste åren kommer de att behöva ta på sig skulder och avgift kan höjas för att täcka det.
Detsamma gäller om andra delar av föreningens ekonomi berörs; om ett företag som hyr en enhet lämnar och är svårt att ersätta, eller om kostnaden för tomträttsavgälden stiger, kan din avgift stiga, men å andra sidan kan du se att avgiften sänks om föreningen hittar nya sätt att öka sina inkomster eller om den har stadiga låga skulder.
Det är därför det är viktigt att inte titta på någon figur som den avgift isolerat, men få en helhetskänsla för föreningens ekonomiska hälsa. En låg avgift kan innebära att föreningen har låga kostnader och en stor fond redo för framtida renoveringar, eller så kan det innebära att de har amorterat på sina lån i långsam takt och kommer i svårigheter när reparationer behövs.
Sårbarhet för räntehöjningar
Du kommer också att vilja ta reda på hur stor andel av föreningens inkomst som tas upp genom att betala av ränta.
För att beräkna detta, hitta inkomsten (nettoomsättning eller ibland bara intäkterna) och ta reda på vilken procentandel som används på ränta (räntekostnader).
I nybyggnationer är det ofta runt 40 till 50 procent, återigen eftersom dessa föreningar nyligen har tagit på sig betydande skulder och ännu inte hunnit betala av dem eller få inkomst.
I äldre föreningar bör du leta efter en lägre andel, med allt mindre än 20 procent ett mycket gott tecken.
Kommande renoveringar
Du bör också titta på hur mycket pengar föreningen har avsatt för framtida reparationer och löpande underhåll, och om något specifikt är planerat under de kommande åren – och hur mycket detta sannolikt kommer att kosta.
Som en tumregel brukar bostadsexperter säga att 150 kronor per kvadratmeter bostadsyta är en säker summa för en förenings underhållsfond, plus mer för större projekt.
Förutom att fråga vilka reparationer som planeras, ta en titt på underhållsstandarden, inklusive se eventuella gemensamma utrymmen som tvättstugor eller gästlägenheter, och kontrollera tillståndet för byggnadens fasad och trapphus.
Men glöm inte att vissa planerade reparationer kan göra lägenheten och byggnaden mer kostnadseffektiv, till exempel att fixa fönster eller ventilation (potentiellt förbättra isoleringen och sänka uppvärmningskostnaderna) eller förbättringar för att göra byggnaden mer attraktiv.
Det är verkligen inget dåligt tecken om föreningen har planerat förbättringar, speciellt om dessa har varit väl budgeterade och kommer att förbättra ditt liv i byggnaden, och eventuellt göra bostaden mer attraktiv när du kommer att sälja den i framtiden.
Inkomstkällor
Många av siffrorna som förklaras ovan tar hänsyn till föreningskostnader, men man måste också tänka på hur föreningen tar in pengar.
I vissa föreningar är vissa lägenheter hyresrätter (hyreskontrakt) som kan bli en framtida inkomstkälla om de lägenheterna någonsin säljs – även om det kanske aldrig blir verklighet. Ta reda på vilka företag som eventuellt hyr lokaler av föreningen och hur länge de avtalen är överenskomna, samt fråga om andra inkomstkällor.
Om du är osäker, fråga
Att köpa en lägenhet är ett stort åtagande, kanske ännu mer i ett främmande land där saker som valutafluktuationer och dina band utomlands kan skapa ytterligare osäkerhet.
Historiskt sett har bud- och köpprocessen gått snabbt i Sverige, men saker och ting har avtagit något de senaste åren, så du kan ta dig tid att titta på ekonomin i en potentiell fastighet innan du lägger ett bud.
Se till att du är förberedd för visningen genom att läsa årsredovisning, som du vanligtvis hittar i fastighetsannonsen eller på föreningens hemsida (ett exemplar bör finnas på visningen också, men om du läser det i förväg kan du använda visningen för att fokusera på lägenhetens fysiska egenskaper) och förbereda eventuella frågor.
Fastighetsmäklaren ska ha svar på huvudfrågorna, men du kan alltid be att få tala med en representant för bostadsrättsföreningens styrelse (styrelse). Då kan du be om mer information om eventuella planerade renoveringar, eventuella planerade ändringar av avgiftoch till och med hur aktiv styrelsen är.
