Att hyra ut i andra hand eller hyra ut ditt hem på Airbnb är ett populärt sätt att tjäna lite extra pengar, särskilt under sommarlovet.
Men om du vill vara med i trenden kan vilken typ av boende du bor i vara en avgörande faktor för om det är lagligt.
Hyrt hus eller lägenhet
Om du bor i en förstahandsuthyrning, eller hyresrätt, du kan hyra ut ett rum utan att fråga om lov från din hyresvärd, men du måste fortsätta att bo i fastigheten, annars klassas den enligt lagen som andrahandsuthyrning (andrahandsuthyrning).
Det är svårt, men inte omöjligt, att hyra ut hela lägenheten, då du måste få skriftligt tillstånd från din hyresvärd för att hyra ut lägenheten i andra hand varje gång du hyr ut den genom Airbnb.
Enligt en guide från Hyresgästförbundet är de flesta av de stora privata och kommunala hyresvärdarna ovilliga att ge detta tillstånd för korta andrahandsuthyrningar av Airbnb-typ, med argumentet att det ökar slitaget på byggnaden och skapar en mindre säker miljö med många främlingar som har tillgång till fastigheten.
Om du ändå bestämmer dig för att hyra ut din hyreslägenhet på Airbnb är risken stor att någon av dina grannar klagar. Din hyresvärd kommer sannolikt att börja med att ge dig en varning, men det finns en risk att de avslutar ditt hyreskontrakt, särskilt om du ignorerar en varning och fortsätter att hyra ut fastigheten på Airbnb.
Det är osannolikt att Airbnb-gäster är medvetna om detta, och ännu mindre sannolikt kommer att agera på det, men reglerna för tillåtna hyror för Airbnb-uthyrning är desamma som för alla andra andrahandsuthyrningar, vilket innebär att du i teorin kan bli ombedd att betala tillbaka eventuell hyra du tar ut som ses som överstigande ett ”rimligt pris”.
För en möblerad lägenhet, till exempel, ska du inte ta mer än 15 procent mer än du själv betalar i hyra.
Om du själv hyr en andrahandsuthyrning (eller, som det ofta kallas i Sverige, begagnad uthyrning eller andrahandsuthyrning) och vill lägga ut det på Airbnb är det avgörande att du har tillstånd från den person som är förstahandshyresgäst eller ägare av lägenheten. Annars kan du bli vräkt.
En andelslägenhet eller bostadsrätt
Om du äger en bostadsrättslägenhet, bostadsrättkan du i allmänhet också hyra ut ett rum på Airbnb utan att fråga om lov, så länge du fortsätter att bo i lägenheten.
Precis som med hyreslägenheter, men om du vill hyra ut hela din lägenhet eller hus behöver du dock få tillstånd, bara denna gång behöver det komma från styrelsen.
Många bostadskooperativ har en i förväg överenskommen policy som tillåter, förbjuder eller sätter gränser för uthyrning av Airbnb. De kan till exempel begränsa varje enskilt hyresavtal till en vecka, en fjorton dagar eller en månad, eller begränsa det totala antalet dagar om året som en medlem kan hyra ut sin bostad till, till exempel, 90 dagar.
Även om de inte har någon specifik policy för Airbnb så anger de flesta kooperativ i sina grunddokument att styrelsen måste ge tillstånd till andrahandsuthyrning, så teoretiskt sett måste man få ett separat godkännande för varje enskild gäst.
En hyresgäst måste ange ett godtagbart skäl för att hyra ut sin fastighet, vilket sannolikt skulle innefatta att ”flytta till sitt sommarhus för några månader”, men inte bara en önskan att tjäna pengar. Styrelsen behöver ge ”ett berättigat skäl” att vägra en medlem tillstånd att hyra ut sin fastighet.
Om sättet du behandlar din egendom kan klassas som ”ett hotellföretag” – om du säg att du hyrde ut varje rum som ett slags vandrarhem – så skulle det bryta mot reglerna kring bostadskooperativ, som är att tillhandahålla bostäder åt människor, snarare än att vara en kommersiell satsning.
Eget hus eller lägenhet
Om du äger ditt hus eller lägenhet helt och hållet kan du i allmänhet hyra ut det via Airbnb som du vill.
Du kan dock fortfarande möta potentiella problem om du använder Airbnb för att ställa in vad som skulle klassas som ett hotell eller vandrarhem utan att registrera fastigheten som en hotellverksamhet, vilket i Sverige kräver en lång lista med tillstånd.
Hur mycket skatt måste jag betala?
I Sverige får du tjäna upp till 40 000 kronor om året genom att hyra ut eller hyra ut i andra hand fastigheten där du bor innan du ska betala skatt på din inkomst. Därefter beror hur mycket skatt du betalar på om du hyr ut en hyreslägenhet i andra hand, en bostadsrätt eller om du äger fastigheten direkt.
Enligt en vägledning från Skatteverket får du om du äger fastigheten behålla 20 procent av intäkterna av vad du tjänar på att hyra ut under året utöver de 40 000 som du kan tjäna obeskattat.
Så säg att du tjänar 100 000 kronor på att hyra ut din skidstuga nära Östersund på ett år. Du kan ta bort 40 000 kronor, sedan ytterligare 20 000 kronor (20 procent av 100 000). Du betalar då 30 procent reavinstskatt på resterande 40 000 kronor, alltså 12 000 kronor i skatt.
Om du är medlem i en bostadsrätt kan du dra av månadsavgiften du betalar till kooperativet ovanpå de 40 000:-.
Så säg att du tjänar 100 000 kronor på att hyra ut din lägenhet på översta våningen i ett bostadsrättsförening på Stockholms Östermalm i två månader över sommaren och månadsavgiften är 10 000 kronor, du kan dra av de 40 000, sedan 20 000 för två månaders avgifter, och sedan betala 30 procent reavinstskatt på 40,00 kronor, igen, igen, 12 000 kronor i skatt.
Slutligen, i det osannolika fallet att du lyckas Airbnb din hyreslägenhet, kan du dra av hyran som du fick betala utöver de 40 000.
Så, säg att du Airbnb din hyreslägenhet i Göteborg för 100 000 i två månader över sommaren och månadshyran är 10 000 kronor, du kan dra av de 40 000, sedan 20 000 för två månaders hyra, och sedan betala 30 procent reavinstskatt på de återstående 40 000 kronorna, 12,000 kronor i skatt igen.
Om du bara hyr ut ett rum, eller en del av en hyres- eller andelsfastighet, då uppskattar du vilken andel av lägenheten du hyr ut, och justerar avdraget därefter. Så i de två senare exemplen kan de två månadernas avgifter eller hyra du drar av komma till 5 000 under två månader, om du uppskattar att rummet du hyr ut är ungefär en fjärdedel av lägenheten.
