Svaret, som med många av dessa frågor, är ”det beror på”.
Behöver jag permanent uppehållstillstånd?
Det finns inget lagkrav på att bolånehavare i Sverige ska vara permanent bosatta, medborgare eller ens folkbokförda i landet.
Å andra sidan finns det inget juridiskt krav på att banker ska acceptera bolåneansökningar från vem som helst, vilket lämnar dem helt inom sin rätt att neka ansökningar till innehavare av tillfälligt uppehållstillstånd om de anser att det är en för stor risk.
Varför kan en bank säga att jag behöver permanent bosättning för att ta ett bolån?
En anledning till att din bank kan kräva att du har permanent uppehållstillstånd är att de anser att det är för riskabelt att låna ut till någon som de tror kanske inte stannar i Sverige tillräckligt länge för att betala av på sitt bolån.
Bankerna vill vara säkra på att de kommer att få tillbaka sina pengar om de lånar ut till dig, och om du inte har permanent uppehållstillstånd i Sverige, finns det alltid en chans att ditt tillfälliga uppehållstillstånd tar slut och en förnyelse kanske inte godkänns, vilket gör att du tvingas lämna Sverige innan du har hunnit betala av ditt lån.
Likaså kan banker som en gång i tiden varit mer villiga att godkänna bolåneansökningar till mer ”riskfyllda” sökande vara mer försiktiga efter ett år med fallande huspriser och stigande räntor (även om räntorna på bolånen sakta har börjat gå ner igen).
I slutändan är ett tillfälligt uppehållstillstånd en av många riskfaktorer för en bank – om du tvingas (eller väljer att) lämna Sverige efter en kort stund och din fastighet har tappat i värde, kan det leda till att du har ett negativt eget kapital – där du är skyldig banken pengar efter att du sålt din fastighet.
Finns det något jag kan göra för att se till att jag inte får avslag på min bolåneansökan?
För det första är bolåneansökningar ofta stressande – du har framgångsrikt lagt bud på en fastighet och du har satt ett datum för undertecknandet av kontraktet, så du vill få ordning på dina papper och se till att du snabbt kan finansiera fastigheten.
Dessutom är banker långsamma, så det sista du vill är att vänta dagar bara för att din bank ska tacka nej till ett bolån.
Det bästa sättet att säkerställa att du får ett bolån godkänt i tid är att hålla dina alternativ öppna och ansöka till flera banker, eftersom olika banker väger olika riskfaktorer högre än andra.
Danske Bank verkar till exempel avslå bolåneansökningar för personer utan permanent uppehållstillstånd, som jag fick veta när min bolåneansökan hos dem avslogs.
Ansökte precis om bolån i Danske Banks svenska filial efter att de gav oss ett lånelöfte och fick avslag då jag inte har permanent uppehållstillstånd i Sverige, trots att jag ansökt med min svenska man. Har någon annan upplevt detta med andra svenska banker?
— Becky Waterton (@BeckyWaterton) 10 augusti 2022
Var dock medveten om att varje gång en bank gör en kreditupplysning på dig påverkar detta din kreditvärdighet. Ett bra sätt att komma runt detta är att ansöka om bolån via tjänster som Ordna Bolån och Lånekoll, som tar en enda kreditupplysning åt dig och använder den för att ansöka till flera banker för din räkning.
Ett annat sätt att öka chansen att din ansökan blir godkänd är att låna mindre pengar, om du kan. Bara för att din bank har gett dig en maxbudget du kan köpa för i din lånelöfte eller långivarens anteckning, betyder inte att du måste köpa för så mycket, och ju mindre pengar du ansöker om att låna, desto mer sannolikt är det att banken godkänner din ansökan.
Det finns en annan fördel med detta också: det sänker din belåningsgradeller procentandelen av fastighetens värde du finansierar med ditt bolån. Om du lånar mer än 70 procent av en fastighets värde måste du amortera (betala tillbaka) 2 procent av värdet på ditt bolån per år. Om du lånar mellan 50 och 69 procent måste du amortera 1 procent av ditt bolån per år och lånar du under 50 procent av fastighetens värde behöver du inte amortera något (även om det ändå kan vara en bra idé att göra det, om du kan).
Dessutom finns det i Sverige något som kallas a skuldkvot eller ”skuldkvot”, vilket innebär att om beloppet du lånar är mer än 4,5 gånger din årslön (eller årslönen för dig och din medsökande, om du ansöker med någon annan), måste du amortera ytterligare 1 procent per år, utöver allt du måste amortera baserat på procentandelen av fastighetens lånevärde från ditt banklån.
Detta betyder, om du kan sätta in tillräckligt med kontanter för att minska din belåningsgrad från över 70 procent till under 50 procent, förutom att låna mindre än 4,5 gånger din årslön, kan du minska din amortering från 3 procent till ingenting.
Detta kommer allt att beaktas av banken när de bestämmer om du har råd att betala ditt bolån också, så att minska dina månatliga kostnader kommer att göra det mer sannolikt för dem att godkänna dig.
Slutligen, ta en titt på driftkostnad (driftskostnader) för ett hus, eller avgift (månadsavgift) vid köp av lägenhet eller radhus i en bostadsrättsförening (BRF) bostadsrättsförening. Ju lägre detta är, desto lägre är din månadskostnad, och desto mer sannolikt är det att din bank avgör att dina månatliga kostnader inte är för höga i förhållande till din inkomst.
Finns det några andra skäl till att utlänningar kan avvisas från att köpa fastighet i Sverige?
Många – men inte alla – banker kräver att bolånesökande ska vara folkbokförda (det betyder att du måste ha en personnummer) och få din lön utbetald i svenska kronor.
Om du tjänar pengar i en annan valuta behöver det inte betyda att du inte kan få ett bolån, men det kan innebära att du inte kan låna så mycket som du kunde om du fick betalt i svenska kronor.
Detta beror på att banker alltid kommer att vara försiktiga i sina beräkningar när de avgör om du har råd att betala tillbaka ett lån (särskilt så i det rådande klimatet), och kommer att beräkna din budget utifrån hur mycket din inkomst skulle vara värd om valutan du får betalt i blev mycket svagare än kronan, trots att den kan vara mycket starkare när du ansöker.
Vissa kan kräva att du har BankID för att kunna ansöka om bolån, vilket i praktiken också innebär att du behöver ha ett personnummer och ett svenskt bankkonto.
Dessa kriterier publiceras vanligtvis inte på bankernas webbplatser och kan ändras när långivare försöker minska sin risk, så ring din bank i förväg och fråga om du vill vara säker.
